Handelskammer Hamburg 2009

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Interview: Dieter Becken

Es wird uns heftig erwischen

Dieter Becken ist einer der größten Immobilieninvestoren Hamburgs. Mit der hamburger wirtschaft sprach er über die Auswirkungen der Finanzmarktkrise und die Situation auf dem Gewerbeimmobilienmarkt.

hamburger wirtschaft: Ende 2006 haben Sie sämtliche Ihrer Gewerbeimmobilien für 670 Millionen Euro an den US-amerikanischen Finanzinvestor Morgan Stanley Real Estate verkauft. Hatten Sie die Wirtschaftkrise schon kommen sehen?

Dieter Becken: Nein, die Krise, die wir jetzt haben, in dieser Größenordnung, konnte, glaube ich, keiner vorhersehen. Aber ich habe schon ab 2001 beobachtet, dass es für mich – als privatem Immobilieninvestor – immer schwieriger wurde, große und komplexe Immobilienprojekte finanziert zu bekommen.

hw: Woran haben Sie das bemerkt?

Becken:  Die Auflagen der Banken für Projekte, wie wir sie realisierten, in Größenordnungen von bis zu 200 Millionen Euro, waren schlichtweg nicht mehr zu erfüllen. Kredite wurden nur noch gegen Eigenkapitalforderungen von 20 bis 30 Prozent und bei Vorvermietungsständen von 20 bis 50 Prozent vergeben. Das konnten wir einfach nicht leisten.

hw: Dennoch haben Sie erst im Jahr 2006 verkauft ...

Becken: Einige Jahre habe ich mir die Entwicklung angeschaut und gewartet, denn ich wollte ja eigentlich neue Projekte angehen, doch das war gar nicht mehr möglich, weil sie nicht mehr zu finanzieren waren. Aber gleichzeitig ergaben sich auf der Investmentseite neue Chancen im Markt, gerade für einen so großen Bestandshalter von Immobilien wie mich.

hw: Chancen, die Sie genutzt haben ...

Becken: Ja, denn ab 2005 hat sich eine große Nachfrage nach Immobilien ergeben. Nicht aus Deutschland, sondern aus dem Ausland. Viele Amerikaner, Engländer, Franzosen und Australier, kauften hier plötzlich im großen Stil Immobilien. Es wurden Ende 2006 für Gewerbeimmobilien die höchsten Preise bezahlt. Und die Chance habe ich genutzt.

hw: Wie sehen Sie die Lage auf dem Gewerbeimmobilienmarkt in Hamburg?

Becken: Dass wir eine schwere Immobilienkrise bekommen werden, erwartete ich schon seit 2007. Die Werte der Immobilien verfallen. Ähnlich wie gerade in der Schifffahrt, wo die Raten innerhalb kürzester Zeit drastisch eingebrochen sind. Das wird so gravierend bei den Immobilien zwar nicht passieren, ich gehe aber dennoch davon aus, dass wir einen Werteverfall um die 20 bis 30 Prozent verzeichnen werden.

hw: Kommt es deshalb zu Notverkäufen?

Becken:Ja, ganz sicher. Es liegt hauptsächlich daran, dass Immobilien besonders in den vergangenen Jahren zu hoch gele­veraged wurden, was nichts anderes bedeutet, als dass man zu wenig Eigenkapital eingesetzt hat. Und nun, bei höheren Refinanzierungskosten verbunden mit einer restriktiven Risikopolitik der Banken und fallenden Mieten, ergibt das große Probleme bei der Kreditvergabe. Das Gleiche gilt für Kreditprolongationen. Viele Investoren, gerade die eigenkapitalschwachen, werden gezwungen, schnell zu verkaufen, auch mit Verlusten. Sollten sie es nicht machen, werden es die Banken für sie tun.

hw: Sind auch Sie von der Krise betroffen?

Becken: Nein. Wir erleben jetzt die beste Zeit unseres Bestehens.

hw: Das müssen Sie uns erklären!

Becken: Wie gesagt, die Werte für Gewerbeimmobilien fallen. Und in einer Krise liegt auch immer eine Chance. Wir sind jetzt auf der Suche nach guten Objekten und wollen sie kaufen. Wir handeln damit antizyklisch. Zum Beispiel haben wir die Sachsenburg am Heidenkampsweg und Immobilien an der Alster gekauft. Das sind aus unserer Sicht Projekte, die wir zu attraktiven Preisen erworben haben.

hw: Das heißt, Sie kaufen jetzt, weil die Werte niedrig sind, und hoffen, dass sie wieder steigen?

Becken: Genau. Ich gehe davon aus, dass die Werte in fünf bis sieben Jahren wieder steigen werden. Und nach meinem Portfolioverkauf habe ich meinem Unternehmen eine zeitgemäße Struktur gegeben, mit der wir die Immobilien ohne Probleme halten können. Auch bei höheren Leerständen und sinkenden Mieten. Und wir haben Geld für Neubauten, aber auch Sanierungen und ­Renovierungen. Übrigens: So wie ich einen Abschwung sehe, sehe ich auch wieder einen Aufschwung.

hw: Experten glauben, der Markt wird schon zur zweiten Jahreshälfte wieder anspringen.

Becken: Nein, da können Sie ganz sicher sein. Und da stelle ich mich gern gegen die Meinung der Experten. Definitiv wird der Aufschwung nicht schon im Herbst kommen. Der fallende Markt kommt erst noch und wird zwölf bis 18 Monate andauern. Viele Eigentümer halten zwar noch an ihren Immobilien fest, aber die Banken machen jetzt verstärkt Druck.
Auch wenn einige glauben, der Markt springe bald wieder an, glaube ich, der Abwärtstrend steht uns noch bevor. Der Markt wird für mich frühestens Ende 2010 wieder anspringen. Deshalb warne ich auch davor, die Krise zu beschönigen. Alles andere ist für mich nur Pfeifen im Walde. Es wird uns heftig erwischen. Und es wird zu einer erneuten Marktbereinigung im Immobilienbereich kommen. Aber die, die da durchkommen, gehen für mich gestärkt aus der Krise hervor.

Heiko Meinssen
heiko.meinssen@hk24.de
Telefon 36 13 8 329

hamburger wirtschaft, Ausgabe Juni 2009