Handelskammer Hamburg 2009

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Handelsimmobilien

Auf den Standort kommt es an

Nach wie vor bestimmt die Lage ganz wesentlich den Wert einer Immobilie. Das gilt für Handelsimmobilien sogar noch mehr als für Büros und Wohnungen.

Die meisten Einzelhändler können ihr Geschäft nur dann wirtschaftlich betreiben, wenn sie sich am richtigen Standort befinden, denn in der Regel erzeugt nicht der einzelne Betrieb die erforderliche Kundenfrequenz, sondern die Gesamtheit der Unternehmen an einem Standort. Gewinnt dieser an Attraktivität, profitiert der Einzelhändler davon ebenso wie der Immobilieneigner. Verliert das Umfeld jedoch an Attraktivität, hilft auch keine erstklassige Bewirtschaftung mehr. Bei der langfristigen Wertentwicklung von Handelsimmobilien kommt es daher weniger auf das einzelne Objekt als vielmehr auf die Entwicklung eines Standortes an. Als sehr gute Hamburger Einzelhandelsstandorte haben sich die Innenstadt und die größeren Bezirkszentren erwiesen, allen voran Altona, Bergedorf und Wandsbek. Auch viele der Stadtteilzentren wie zum Beispiel Volksdorf, Othmarschen und Niendorf bieten gute Rahmenbedingungen. Einkaufszentren, die inzwischen in fast allen Hamburger Bezirks- und Stadtteilzentren vertreten sind, haben neue Maßstäbe gesetzt, vor allem im Hinblick auf Gestaltung und Pflege der Mall, die Marketingaktivitäten und den Branchenmix.

In den gewachsenen Einzelhandelslagen besteht ein solches Centermanagement in der Regel nicht. In Hamburg aber gibt es eine Vielzahl von Initiativen, die ebenfalls ein professionelles Marketing betreiben, das immer mehr zu einem Erfolgsfaktor sowohl für den Einzelhandel als auch für die langfristige Wertentwicklung der Immobilien wird. Die Initiativen sorgen dafür, dass der jeweilige Standort an Attraktivität gewinnt, und leisten damit Aufgaben, die dem Management von Einkaufszentren vergleichbar sind. So betreibt zum Beispiel das Citymanagement Hamburg, das von der Kaufmannschaft getragen wird, ein weit über die Grenzen der Metropolregion ausstrahlendes Marketing für die Innenstadt. Dazu gehören verkaufsoffene Sonntage ebenso wie Events, mit denen die Kaufleute auf die City aufmerksam machen. Gemeinsam mit der Handelskammer vertritt das Citymanagement die Interessen der Kaufmannschaft gegenüber Politik und Verwaltung. Diesem Beispiel folgen inzwischen auch andere Hamburger Bezirks- und Stadtteilzentren wie die von Wandsbek, Harburg und Niendorf.

Hilfreich waren dabei die Gründungen sogenannter Business Improvement Districts (BIDs), die es in Hamburg seit 2005 gibt. BIDs werden auf Initiative der Kaufleute und der Grundeigentümer gegründet. Anders als bei freiwilligen Zusammenschlüssen werden alle, die von den vereinbarten Maßnahmen profitieren, auch zur Finanzierung herangezogen. Einige Immobilienbesitzer und Projektentwickler sind sogar in mehreren BID-Initiativen vertreten. Mit ihrem Engagement für ein professionelles Standortmarketing ergänzen sie ihre Investitionen in die zeitgemäße Gestaltung der eigenen Immobilie.

Beim Branchenmix haben Einkaufszentren jedoch nach wie vor einen Vorteil, dem die gewachsenen Lagen in der Regel nichts entgegenzusetzen haben. Nur in bestimmten Quartieren wie zum Beispiel der Innenstadt, wo einzelne Grundeigentümer über größere zusammenhängende Areale verfügen, ist eine gezielte Mieterauswahl möglich, die den Branchenmix verbessert. Wo das nicht der Fall ist, ist oft zu beobachten, dass Eigentümer ihre Läden an diejenigen vermieten, die die höchste Miete zahlen. Das Ergebnis: Vielerorts gibt es immer mehr Handygeschäfte und Bäckereien, um nur zwei Beispiele zu nennen. Diese Angebote sind zweifelsohne wichtig, nehmen sie aber überhand, kann eine Einkaufsstraße auch langweilig werden. Fachgeschäfte oder Existenzgründer mit neuen Konzepten, die nur eine geringere Miete zahlen können, sind für Grundeigentümer kurzfristig zwar wenig lukrativ, aber „das Salz in der Suppe“, das eine Straße wieder besuchenswert macht. Die Immobilieneigner halten somit den wichtigsten Schlüssel für die Attraktivität eines Einzelhandelsstandortes selbst in der Hand. BID-Initiativen haben zwar keine Möglichkeit, den Branchenmix direkt zu beeinflussen, die vertrauensvolle Zusammenarbeit der Kaufleute mit den Grundeigentümern führt aber oft dazu, dass sie sich gemeinsam auf die Suche nach interessanten Mietern begeben.

Discounter, deren Marktanteil in jüngster Zeit stark gestiegen ist, sind vor allem für die Stadtteil- und Nahversorgungszentren wichtige Magnete, weil sie zusätzliche Kundenfrequenz schaffen, von der auch Supermärkte und inhabergeführte Fachgeschäfte in der Nähe profitieren. So wirken zum Beispiel die neuen Lidl-Märkte in Eppendorf und an der Wilstorfer Straße in Harburg als Frequenzbringer. Discounter außerhalb dieser Zentren, zum Beispiel Lidl an der Ausschläger Allee, führen jedoch dazu, dass gewachsene Lagen deutlich an Kundenfrequenz und langfristig auch ihre wirtschaftliche Basis verlieren können. Durch diese Entwicklung gehen zudem Gewerbe- und Industrieflächen verloren, die für den Wirtschaftsstandort Hamburg unverzichtbar sind. Die Handelskammer hat sich daher stets für die Integration der Discounter in die gewachsenen Quartiere und gegen deren Ansiedlung auf Gewerbe- oder Industrieflächen ausgesprochen. Aktuell ist zu beobachten, dass auch die Bezirksämter diese Strategie immer konsequenter verfolgen. Vor allem in Hamburg haben sich Kaufleute und Immobilieneigner zusammengeschlossen, um ihren Standort wettbewerbsfähig zu gestalten. In den BIDs übernehmen private Akteure gemeinsam mit den Behörden und der Handelskammer viele der Aufgaben, die in einem Einkaufszentrum das Centermanagement wahrnimmt. Die Hansestadt hat hier deutschlandweit neue Maßstäbe gesetzt.

Heiner Schote
heiner.schote@hk24.de
Telefon 36138-275

hamburger wirtschaft, Ausgabe Juni 2009